🏢 はせ住の視点 ― 日経新聞から読む不動産の今（11/2~11/15）

※本記事は日経新聞等の報道内容をもとに、筆者が現場感を交えて整理したものです。原文の転載ではありません。

【2025年11月前半まとめ（11/1〜11/15）】

🗞️ 今回は「11月前半 2週まとめて」お届けします

本連載では、日経新聞など主要紙に掲載された不動産関連ニュースをもとに、“いま”の市場で起きていることを、現場視点でわかりやすく整理しています。

今回は、2025年11月1日〜15日の2週間分をまとめて振り返ります。制度改正の検討、防犯事案、新築供給の急減、住宅支援策、価格動向など、“住宅を選ぶうえで押さえておくべき変化”が集まった重要な期間でした。

① マンションの “共連れ侵入” 被害が増加

【概要】

オートロックを開けた直後に後ろから入ってくる「共連れ」侵入が全国で増加。神戸では女性殺害、大阪では性的暴行など重大事件も発生。調査では住民の 26％が“知らない人が一緒に入ってきた”経験あり と回答。防犯設備だけでは防ぎ切れず、居住者の防犯意識が重要テーマに。専門家は、

• エントランスを先に譲る

• 防犯カメラ・管理人室に視線を向ける

• エレベーターでは非常ボタン付近に立つといった「住人側の防犯意識」強化を提言。

【所感】

オートロックは「安全」ではなく「補助的な防犯設備」にすぎず、意識が安全性を大きく左右します。なお、弊社では管理物件の案内時はスタッフ立ち合いを原則としています。そのため本件の直接リスクは小さいものの、地域の治安・防犯の情報として管理・仲介の双方が意識すべき内容と感じます。

② 外国人による土地取得規制を政府が本格検討

【概要】

不法滞在者対策に併せ、・投機的購入による価格上昇・重要施設周辺の安全保障を背景に、外国人の土地取得制限を議論。海外ではカナダ・シンガポールなどで厳格規制が進行。

【所感】

規制内容によっては、港区・中央区だけでなく、文京区の一部エリアにも影響が及ぶ可能性があります。特にタワーマンション価格は海外資金依存度が高く、価格変動との関連性は大きいと感じます。

③ 新築マンション供給が約30年ぶり低水準へ

【概要】

2025年1〜9月の東京23区供給は 11,226戸。通年換算で約30年ぶりの低水準。地価・建材費・人件費上昇、海外勢との用地争奪により、“中価格帯新築”が市場から姿を消しつつあります。

【所感】

千石・白山でも適正価格帯の新築供給は顕著に減少。結果として、

• 新築 → 中古

• 中古 → 賃貸という需要移動が続き、家賃上昇圧力も強まっています。

④ フラット35の融資限度額引き上げ検討

【概要】

建築費や物価上昇を踏まえ、現行8000万円の上限を引き上げる方向で議論。

固定金利型ローンを選ぶ世帯の増加も背景。

【所感】

安心感のある全期間固定型の需要は確実に増えており、制度見直しは現実に即しています。反面、借入額が上がるほど家計負担も増えるため、返済可能額を基準にした計画が不可欠です。

⑤ 東京都がアフォーダブル住宅を300戸供給へ

【概要】

東京都は民間ファンドと協力し、相場より 20〜25％低い家賃 の住宅を300戸程度供給（2026年度〜）。一次託児サービスやキッズスペースなど、子育て世帯向けの支援機能を付帯。

【所感】

都心で子育てコストが上がる中、実効性のある政策と感じます。

文京区のように教育環境が整った地域では、人口構成に変化をもたらす可能性もあります。

⑥ 住宅ローン減税の床面積要件を「40㎡」へ

【概要】

住宅ローン減税の対象を「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和する案が検討中。単身・共働き世帯の増加、都市部の住まいの変化に対応。

【所感】

千石・白山周辺では40㎡台の1LDK〜2DKが実需の中心。

制度緩和により、中小規模の中古マンションの選択肢が広がると見ています。

⑦ 都心新築戸建が過去最高価格に

【概要】

東京23区の平均は 8,667万円。都心6区では 1億8,000万円台 に到達。マンション高騰に伴い、戸建需要が強まっています。

【所感】

文京区は土地希少性が高く、“狭小でも土地を持つ”価値観が再評価される傾向。

実需層は早めの検討が必要になる局面です。

⑧ 建築費の過去最高更新

【概要】

電線・鋼材など資材価格の上昇が続き、建築費が過去最高水準へ。供給減と価格高騰の悪循環が懸念されています。

【所感】

新築取得がさらに難しくなり、中古・リフォーム市場の重要性は増す一方です。「築年数より管理状態」という評価軸は今後より鮮明になると感じます。

11月前半は、安全・制度・価格・供給という住宅を取り巻く4つの軸が大きく動いた期間でした。

• 防犯意識の重要性

• 新築供給減による中古市場の活発化

• 金利上昇下でのローン制度調整

• 子育て世帯支援の強化

住まいの選択肢は広がりつつも、「何を優先するか」で最適解が変わる時代です。

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