🏢 はせ住の視点 ― 日経新聞から読む不動産の今
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- 6 日前
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【2025年11月後半まとめ（11/16〜11/29）】
11月後半は、「高齢期の住まい」「賃料上昇」「短期売買」「相続土地」「郊外タワマン」といった、不動産市場の多様な課題が一度に浮き彫りとなった時期でした。
それぞれのテーマを、現場の視点とあわせて整理します。
① 75歳以上の“都市回帰”が進む
【概要】
75歳以上の高齢者が、医療体制の整った都市部へ移住する動きが増加。「子どもの近くに住む」ニーズの強まりも背景にあり、港区・中央区・千代田区などで転入が増加しています。医療アクセス・介護体制の充実が居住地選択の新基準となっています。
【所感】
文京区でも「将来に備えて都心へ戻りたい」という相談は確実に増えています。“住み替え＝若年層中心”という従来の常識は変わりつつあり、高齢期の移住は、今後さらに重要テーマになると感じます。
② 分譲マンション賃料が過去最高
【概要】
東京23区の分譲マンション賃料は前年同月比 +12％と大幅に上昇。人口流入、住宅取得の難化、新築供給減が重なり、賃貸化された分譲マンションの需要が急増しています。
【所感】
実際に「購入は難しいが、良い部屋には住みたい」という層が増え、分譲賃貸の反響が非常に高い状態が続いています。オーナー側にとっても“貸しやすい時期”であり、戦略次第で成約速度が変わります。
③ 新築マンションの“短期売買”が増加（1年以内転売 9.9％）
【概要】
23区の新築マンションで、購入から1年以内の転売割合が 9.9％。インフレ期待や価格上昇局面を背景に、短期で資産回転を狙う動きが拡大。特に単身向け区分マンションで顕著です。
【所感】
短期売買が増える市場では、「資産価値としてのマンション」という見方が強まります。文京区周辺でも、築浅・駅近の物件は売却査定の相談が増えています。
④ 中古マンション価格 +1.4％（23区）
【概要】
23区の中古マンション価格は前年同期比 +1.4％。港区・中央区・千代田区の伸びが特に大きく、新築の高騰が中古への需要を押し上げています。
【所感】
中古市場は“良い物件から動く”状態が継続しています。文京区でも、築10〜15年の駅近物件は依然として人気が強く、リフォーム済み物件は反響が安定しています。
⑤ 相続土地の「国庫帰属」申請が急増
【概要】
相続した土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）の申請件数が大幅に増加。老朽化・境界不明・管理困難といった理由から、“所有し続けられない土地”が急増しています。
【所感】
「相続したが管理できない」という相談は確実に増えています。文京区では該当事例は少ないものの、地方に土地を持つ世帯からの問い合わせは年々増加しています。放置期間が長いほど対応が難しくなるため、早期相談が重要です。
⑥ タワーマンションの短期売買が増加（港区・中央区）
【概要】
とくに港区・中央区のタワマンで、1年以内の短期売却が増加。インフレ・資産需要・海外投資家の回転戦略が背景にあります。実需と投資の二重構造がより強まっています。
【所感】
タワマンは“資産としての評価”がさらに色濃くなっています。価格変動が大きいエリアでは、査定額のぶれも大きく、売却戦略はタイミングが重要です。
⑦ 単身者向けマンション家賃が過去最高（17カ月連続）
【概要】
東京23区の単身者向け賃料は 10万2745円。17カ月連続で過去最高を更新。人口流入と供給不足が主因で、ワンルーム・1Kの競争力が高まっています。
【所感】
文京区周辺でも単身者向けの動きは非常に速いです。「高くても立地が良ければ決まる」傾向が以前より顕著で、募集写真・清掃・キーレス化など“見せ方”が成否を大きく左右します。
⑧ 千葉・船橋の大型タワマンで空室増
【概要】
千葉県の大型タワマン（70㎡台を中心に）で空室が増加。家賃・ローン負担の重さ、都心回帰の流れが要因。郊外大型物件の需給バランスに変化が出ています。
【所感】
都心の高騰を背景にブームが続いた“郊外タワマン”ですが、立地・交通・教育環境など、総合力の差が出やすい局面に入ったと感じます。賃貸化を検討する所有者は、市場把握がより重要になります。
⑨ 公営住宅の“目的外使用”が拡大（学生・実習生受け入れ）
【概要】
空き住戸が増えた公営住宅を、学生・技能実習生などに転用する取り組みが全国で加速。空室率の高い自治体を中心に当面の受け皿として機能させる方針。
【所感】
「空き家」と「住まい確保困難層」のミスマッチを解消する動き。都市部・文京区では公営住宅は競争率が高いものの、全国的な住宅事情として注視すべき流れだと感じます。
⑩ 住宅ローン「5年ルール」見直しを議論
【概要】
変動金利で用いられる「5年ルール」「125％ルール」について、返済負担増を抑えるための制度見直しが議論に。金利上昇局面における家計保護が目的。
【所感】
固定・変動の選択基準が今後変わる可能性があります。特に“今は変動、あとで固定へ”という選択をした世帯にとって、制度改正は大きな影響を持つと感じます。
【11月後半まとめ】
11月後半は、高齢期の住まいのあり方、価格高騰、短期売買、相続土地、賃料上昇といった、住まいの“今とこれから”を考えるうえで重要なニュースが集まりました。
都市部の需要は強い一方、郊外の需給・金利・賃料は二極化の動きが続いています。
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